Nichts wie raus aus der Mietwohnung? So funktioniert ein Mietaufhebungsvertrag

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In Deutschland werden Mietverträge in der Regel auf unbestimmte Zeit geschlossen. Möchten Vermieter oder Mieter das Mietverhältnis beenden, müssen sie sich an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten, die im Mietvertrag vereinbart wurden. Allerdings entstehen manchmal Situationen, in denen von einer Seite oder von beiden Parteien eine frühere Auflösung des Vertrags gewünscht ist. In einem solchen Fall können Vermieter und Mieter einen Mietaufhebungsvertrag abschließen, in dem sie sich auf ein früheres Auszugsdatum, losgelöst von der ursprünglichen Kündigungsfrist, einigen. Auch für Mietverhältnisse, die mit einer Mindestmietdauer oder für einen festen Zeitraum geschlossen wurden, kann ein Aufhebungsvertrag vereinbart werden. Unser Ratgeber erklärt, was in einem solchen Vertrag festgehalten werden sollte, wann er sich für wen wie lohnt und worauf man vor der Unterzeichnung achten sollte.

Was ist ein Mietaufhebungsvertrag?

Bei einem Mietaufhebungsvertrag handelt es sich um eine einvernehmliche Vertragsaufhebung, die zwischen Vermieter und Mieter geschlossen wird und zur vorzeitigen Beendigung eines Mietverhältnisses führt. Ein solcher Aufhebungsvertrag bietet beiden Parteien die Möglichkeit, die Kündigungsfrist, die im Mietvertrag festgelegt wurde, zu umgehen, also entweder zu verkürzen oder sogar komplett aufzuheben. Darüber hinaus lassen sich in einem Mietaufhebungsvertrag diverse Faktoren, die bei der Übergabe des Hauses beziehungsweise der Wohnung eine Rolle spielen, übereinstimmend regeln, wie beispielsweise die Frage, ob und wie der Mieter vor dem Auszug das Mietobjekt renovieren muss, wer sich um einen Nachmieter kümmert und ob diverse Möbel und Einrichtungsgegenstände in der Wohnung bleiben.

Was wird im Mietaufhebungsvertrag festgehalten?

Neben den bereits erwähnten Punkten werden in einem Mietaufhebungsvertrag außerdem sämtliche finanziellen Vereinbarungen festgehalten, die zwischen Mieter und Vermieter getroffen wurden. Darunter fallen zum Beispiel Entschädigungszahlungen, die bei frühzeitigem Auszug vom Vermieter an den Mieter geleistet werden müssen. Abgeschlossen werden kann ein Aufhebungsvertrag übrigens sowohl in schriftlicher als auch in mündlicher Form, wobei Experten immer die Schriftform empfehlen, um auf der sicheren Seite zu sein. Wer für seinen Aufhebungsvertrag Muster sucht, wird im Internet fündig, genauso wie in Sachen Mietvertrag Vorlage.

In welchen Fällen kommt es zum Mietaufhebungsvertrag?

Schließen Mieter und Vermieter einen Mietvertrag miteinander ab, sind in diesem meist auch Vereinbarungen hinsichtlich der Kündigung enthalten, die sich unter anderem an Gesetzen bezüglich Kündigungsfristen, Mindestmietdauer et cetera orientieren. In bestimmten Fällen und unter gewissen Voraussetzungen kann der Vermieter oder der Mieter allerdings auch eine vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses anstreben. In einem solchen Fall kann ein Mietaufhebungsvertrag zwischen beiden Parteien geschlossen werden. Dieser ist beispielsweise dann sinnvoll, wenn der Vermieter plant, seine Immobilie zu verkaufen (unvermietete Häuser und Wohnungen lassen sich in der Regel besser und teurer an den Mann bringen) oder selbst einzuziehen, wenn das Mietobjekt saniert und anschließend die Miete erhöht werden soll oder wenn der Mieter beruflich den Wohnort wechseln muss beziehungsweise bereits eine neue Wohnung gefunden hat und doppelte Mietzahlungen vermeiden möchte.

Gilt bei einem Mietaufhebungsvertrag eine Kündigungsfrist?

Ein Mietverhältnis kann in Deutschland seitens des Mieters in der Regel nach einer Kündigungsfrist von drei Monaten beendet werden, seitens des Vermieters innerhalb von drei bis neun Monaten. Die Fristen einer ordentlichen Kündigung sind in § 573c des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgehalten. Kommt hingegen ein Mietaufhebungsvertrag zwischen Vermieter und Mieter zustande, gilt die Kündigungsfrist, die ursprünglich im Mietvertrag vereinbart wurde, nicht mehr. Dann einigen sich beide Parteien auf ein Auszugsdatum, das die gesetzlich vorgeschriebenen Fristen durchaus unterschreiten darf.

Welche Angaben müssen in einem Mietaufhebungsvertrag vorhanden sein?

Damit ein Mietaufhebungsvertrag im Ernstfall auch vor Gericht Bestand hat, muss er bestimmte Angaben enthalten. Dazu gehören die Namen beider Vertragsparteien, die Adresse des Mietobjekts, die genaue Bezeichnung des Mietverhältnisses, der vereinbarte Beendigungszeitpunkt und das exakte Auszugsdatum. Ist bereits ein Nachmieter gefunden, wird auch dessen Name vermerkt. Darüber hinaus sämtliche Regelungen und Verabredungen bezüglich des Zustands des Objekts bei der Übergabe und über eventuelle Renovierungsmaßnahmen durch den Mieter sowie über die Betriebskostenabrechnung und Rückzahlung der Mietkaution sowie die Höhe der Nutzungsentschädigung, sollte die Immobilie verspätet übergeben werden. Auch eventuelle Abfindungs- oder Ausgleichszahlungen sollten im Aufhebungsvertrag vereinbart werden. Mit Ort, Datum und Unterschriften beider Parteien wird der Vertrag dann rechtskräftig.

Was gibt es bei einem Mietaufhebungsvertrag zu beachten?

Wie bereits beschrieben, macht ein Mietaufhebungsvertrag eine ursprünglich vereinbarte Kündigungsfrist und ein Einhalten gesetzlicher Regelungen diesbezüglich hinfällig. Dennoch sollten beide Vertragsparteien darauf achten, dass im Aufhebungsvertrag keine Vereinbarungen festgehalten werden, die später einen Nachteil für sie bedeuten könnten. So kann der Vermieter zum Beispiel verlangen, dass der Mieter einen Nachmieter finden muss, damit ein Leerstand der Immobilie und somit ein Mietausfall verhindert wird. Geht die Initiative für einen Mietaufhebungsvertrag hingegen vom Vermieter aus, sollte er dem Mieter eine angemessene Entschädigung beziehungsweise Abfindung anbieten, wenn dieser vor Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist aus der Wohnung ausziehen soll. Allerdings besteht so ein Anspruch auf Entschädigung nicht automatisch.

Die häufigsten Gründe für einen Mietaufhebungsvertrag:

• Der Vermieter hat keinen berechtigten Kündigungsgrund vorzuweisen

Als Vermieter kann man ein Mietverhältnis nur dann beenden, wenn man einen berechtigten Grund dazu hat. Darunter fallen Vertragsverletzungen auf Seiten des Mieters, Eigenbedarf und wirtschaftliche Gründe. Kann hingegen keiner dieser Gründe für eine Kündigung aufgeführt werden, bleibt nur die Möglichkeit, dem Mieter einen Mietaufhebungsvertrag anzubieten.

• Bei Kündigung wegen Eigenbedarfs möchte der Vermieter die Sperrfrist nicht abwarten

Möchte ein Vermieter selbst in seine Eigentumswohnung einziehen, muss er Geduld mitbringen, denn eine Eigenbedarfskündigung ist aufgrund der Kündigungssperrfrist von in der Regel drei Jahren zeitnah nicht möglich. Mit dieser soll der Mieter vor einer schnellen Kündigung geschützt werden. Als einzige Möglichkeit bleibt auch da der Mietaufhebungsvertrag, in dem sich Vermieter und Mieter auf ein zeitnahes Auszugsdatum einigen.

• Der Mieter möchte ausziehen und hat schneller als erwartet eine neue Wohnung gefunden

Als Mieter hat man in der Regel eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Plant man aber einen Umzug und findet früher als gedacht eine neue Wohnung, ist es oft im Interesse des Mieters, möglichst schnell aus dem Mietverhältnis auszusteigen, um eine doppelte Mietzahlung zu vermeiden. Hier bietet sich ein Aufhebungsvertrag an, vor allem, wenn der Mieter dem Vermieter einen geeigneten Nachmieter vorweisen kann, damit dieser keine Mietausfälle zu beklagen hat.

• Die Lebensumstände des Mieters haben sich geändert (Jobwechsel, Umzug in eine andere Stadt, Trennung etc.)

Unerwartete Veränderungen der Lebensumstände wie zum Beispiel eine Scheidung oder Trennung, eine Versetzung in eine andere Stadt oder der Tod eines Mieters können einen Mietaufhebungsvertrag notwendig machen, um doppelte Mietzahlungen zu vermeiden.

• Es gibt zwei oder mehrere Mieter, von denen nur einer ausziehen will

Wenn bei einer Lebens- oder Wohngemeinschaft alle Bewohner als Hauptmieter im Mietvertrag auftreten, kann dieser auch nur von allen Bewohnern gemeinsam gekündigt werden. Möchte hingegen nur ein Bewohner ausziehen, kann ein Mietaufhebungsvertrag die Lösung sein.

• Ein Zeitmietvertrag soll vorzeitig beendet werden

Wie der Name bereits sagt, werden Zeitmietverträge für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen. Sie müssen dementsprechend nicht gekündigt werden, sondern laufen zum Ende des vertraglich vereinbarten Zeitraumes einfach aus. Bei solchen Zeitmietverträgen ist eine ordentliche Kündigung nicht möglich, sodass ein Mietaufhebungsvertrag vereinbart werden muss, wenn eine der Vertragsparteien frühzeitig aus dem Mietverhältnis ausscheiden möchte.

• Ein Mietvertrag soll trotz Mindestmietdauer beendet werden

Es gibt unbefristete Mietverträge, bei denen ein Kündigungsausschluss von bis zu vier Jahren vereinbart wird, um beide Vertragsparteien vor einer unerwarteten Kündigung zu schützen. Soll der Mietvertrag nun doch vor Ablauf der Mindestmietdauer beendet werden, wird zu diesem Zweck ein Aufhebungsvertrag geschlossen.

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